Дарение или рента?

О том, каким образом лучше передать недвижимость своим близким, россияне задумываются все чаще. Законом предусмотрены различные варианты, а самыми распространенными из них являются дарение, завещание или пожизненное содержание с иждивением.

“Однако составление завещания в пользу определенного лица отнюдь не значит, что это имущество перейдет именно этому человеку, по крайней мере, полностью, — предупреждает специалист I категории правового отдела Нотариальной палаты Ставропольского края Галина Немчинова. — Дело в том, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также иждивенцы вправе наследовать независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону”.
Поэтому часто выбор встает между дарением и пожизненным содержанием с иждивением. К плюсам договора дарения можно отнести сравнительную простоту оформления: договор может быть совершен в обычной письменной форме. До марта 2013 года он также подлежал государственной регистрации, однако в настоящее время это требование отменено. Проще говоря, составить такой документ могут любые юристы [или даже вы сами], только нельзя забывать о регистрации права собственности одаряемого в Регпалате.
Кроме того, как уточняет Галина Немчинова, налоговым законодательством установлено, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. К минусам можно отнести то, что договор дарения, являясь безвозмездным, не влечет никаких обязательств у одаряемого по содержанию дарителя. Став собственником квартиры, новый владелец в любой момент может попросить ее освободить. К сожалению, часто пожилые люди не осознают этот риск, многие считают, что, если они прописаны в квартире, никто их выселить не сможет. Но в силу действующего законодательства РФ новый собственник вправе обратиться в суд с требованиями о выселении прежнего владельца, и весьма вероятно выиграть дело.
Теперь рассмотрим вариант пожизненного содержания с иждивением. “Как указано в Гражданском кодексе РФ, по такому договору гражданин [так называемый получатель ренты] передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или другую недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением самого гражданина или указанного им третьего лица, — комментирует Галина Немчинова. — Обязанности могут включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья человека, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг”.
В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных прожиточных минимумов. “То есть, если вы передали квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением бесплатно, плательщик ренты должен каждый месяц покупать вам продукты, лекарства, оказывать услуги, предусмотренные договором, на сумму не менее чем два прожиточных минимума на душу населения в Ставропольском крае [который, к слову, сказать, уже превышает 7 тысяч рублей]”, — конкретизирует Галина Немчинова. Если же плательщик ренты своих обязательств не выполняет, получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Как можно заметить, договор пожизненного содержания с иждивением в первую очередь направлен на защиту интересов получателя ренты. К его минусам, пожалуй, можно отнести то, что, исходя из разъяснений Минфина России, предоставляемое получателю ренты плательщиками ренты содержание является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Кстати, такой еще подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
“Некоторые не слишком добросовестные юристы советуют гражданам, которые к ним обращаются, заключать договор дарения вместо пожизненного содержания с иждивением, потому что “не придется платить нотариусу”. А потом, особенно от пожилых граждан, можно услышать, что, дескать, когда дарственную делали, мой сын [внук, правнук, племянник, сосед и так далее] обещали помогать, а теперь вот ничего не делают да еще и из квартиры, гонят, — констатирует Галина Немчинова. — Печально, но иски о признании недействительным договора дарения по причине заблуждения дарителя относительно природы и последствий совершаемой сделки, к сожалению, весьма нередки в судебной практике”.
Задачей нотариуса при удостоверении сделки является не только составление непосредственно самого договора, но и разъяснение сторонам смысла и значения совершаемой ими сделки и проверка того, соответствует ли оно действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Поэтому относить к минусам пожизненного содержания с иждивением нотариальное удостоверение договора нельзя. Таким образом, плюсы и минусы есть у каждого варианта. В любом случае человеку, решающему судьбу своей недвижимости, нужно просчитать все риски.