Изучите историю, а не верьте на слово

Каждый объект недвижимости имеет свою историю. И ее нужно досконально изучить, прежде чем потратить свои честно заработанные деньги или средства банка, полученные по ипотеке. Иначе есть риск потерять и финансы, и жилье.
В первую очередь важно установить состав семьи продавца недвижимости. “Официальный собственник жилья, помимо прочего, имеет право распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости. Члены же его семьи могут только пользоваться квадратными метрами, но не менять, продавать их и так далее, — объясняет нотариус города Ставрополя Иван Кашурин [на фото]. — Причем само понятие “члены семьи” в Семейном и Жилищном кодексах несколько различается. Но подчеркну, что в обоих случаях супругом может быть признан только человек, состоящий в зарегистрированном браке с собственником жилья. Сожительство здесь никаких правовых последствий не имеет”.
Так вот, одним из существенных условий договора купли-продажи является указание списка лиц, сохраняющих за собой право пользования жилым помещением. И именно в нем содержатся потенциальные риски приобретения квартир с “живыми людьми”.
“Сейчас оборот недвижимости достаточно высок. По данным официального портала Росреестра, за первые 7 месяцев нынешнего года в стране осуществлено 4709672 регистрации прав на жилые помещения. В Ставропольском крае — 73613. Одновременно общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в целом по РФ составляет 361796 штук, на Ставрополье — 4097 штук. Из статистики наглядно видно, что большинство всех сделок с недвижимостью совершается на вторичном рынке, — констатирует Иван Кашурин. — И несложно предположить, что огромный процент из них связан с ранее приватизированными квартирами”.
Закон о приватизации претерпел 14 редакций. Поэтому нужно учитывать, какая именно редакция закона действовала в момент приватизации [не нынешнюю]. Так, например, в 1991 году правами на приватизацию жилого помещения обладали только совершеннолетние граждане. А в редакции от 11.08.1994 года аналогичное право появляется и у несовершеннолетних. Так что нотариусу и покупателю необходимо запрашивать у продавца полную домовую книгу, содержащую информацию обо всех лицах, зарегистрированных на момент приватизации. Причем у каждого члена семьи имелось и право отказаться от нее. И отказы не были редкостью, особенно когда речь шла о маленькой по площади квартире с большим количеством членов семьи, претендующих на безвозмездное ее получение в совместную или долевую собственность.
“Поэтому в случаях с отчуждением жилого помещения стоит всегда помнить, что люди, которые имели возможность приватизировать конкретное жилье, были зарегистрированы в указанной недвижимости, но не участвовали в приватизации, имеют особый правовой статус. В этом как раз кроются потенциальные риски для покупателей, нотариусов, удостоверяющих подобного рода договоры, и регистраторов, вносящих соответствующую запись в ЕГРН. Людей, имеющих особый правовой статус, можно условно подразделить на две группы, — продолжает Иван Кашурин. — К первой относятся все лица, отсутствовавшие по уважительной причине на момент приватизации. Это военно­служащие, находящиеся в длительной командировке, и так далее. Они не теряют право на приватизацию и могут им воспользоваться постфактум, в том числе и в судебном порядке. Ко второй группе относятся члены семьи, которые отказались от своего права на приватизацию, но оставались прописанными [зарегистрированными] в помещении. Они могут пользоваться последним, проживать там и хранить свои вещи пожизненно. То есть собственники жилья будут меняться, а данное лицо со своим вещным правом неизменно остается. Но есть нюанс: если человек выехал из квартиры или дома, снялся с регистрационного учета, вещное право он теряет”.
Таким образом, для минимизации возможных рисков необходимо очень глубоко и досконально изучить историю жилья, принимая во внимание в том числе и информацию, находящуюся в домовой книге. А не верить рассказам о ее потере и уж тем более бездоказательным уверениям в “чистоте” квартиры.