Принято к исполнению

Покупка недвижимости — важный шаг. И хотя времена расцвета деятельности черных риелторов остались в прошлом, риск потерять деньги в крупных сделках все равно присутствует. Можно ли обезопасить свои финансы и как правильно ими распорядиться при сделке купли-продажи квадратных метров?

Ячейка или депозит?

В соответствии с условиями договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а последний — уплатить за него деньги. Вроде бы все просто, да не совсем. Чаще всего покупатель перед заключением договора либо помещает деньги в сейфовую ячейку в банке, либо в договоре прописывается вариант перечисления денежных средств с банковского счета покупателя на счет продавца. И оба варианта для продавца достаточно рискованные. “Во-первых, нет стопроцентной гарантии, что в банковской ячейке лежат деньги [и их достаточно], а не цветные фантики. А во втором случае покупатель может месяцами тянуть с выплатами под разными предлогами. Можно, правда, поместить деньги на депозит нотариуса, что практически полностью гарантирует продавцу их получение после регистрации права собственности”, — объясняет нотариус города Ставрополя Иван Кашурин. Но как быть, если вариант с депозитом упущен?

В суд идти не надо

Свести возможные проблемы к минимуму поможет так называемая исполнительная надпись — это распоряжение нотариуса о принудительном взыскании с должника денежных сумм или какого-либо имущества, составленное по соответствующей форме на документах, устанавливающих наличие исполнительного обязательства. Она имеет силу исполнительного листа и предъявляется к взысканию в бесспорном порядке, то есть без обращения в суд, непосредственно судебным приставам-исполнителям. Разберемся подробнее.
Раньше обманутый продавец должен был обращаться в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи, проходить процедуру разбирательства и только после вынесения решения в его пользу — идти к судебному приставу-исполнителю для взыскания задолженности. Теперь же продавцу в такой ситуации достаточно просто обратиться к нотариусу для совершения исполнительной надписи, что позволит миновать стадию судебного разбирательства. Но дело в том, что к числу документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, относятся только нотариально удостоверенные сделки, устанавливающие денежные обязательства или обязательства по передаче имущества. То есть продавец из нашего примера сможет обратиться к нотариусу только в том случае, если его договор купли-продажи был нотариально удостоверен.

Есть условия

Нотариус вправе совершить исполнительную надпись, если представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику и если прошло не более двух лет со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.
Прежде чем прийти к нотариусу, продавец должен направить уведомление о наличии задолженности покупателю. И только спустя 14 дней обратиться к нотариусу с заявлением и представить такие документы, как нотариально удостоверенный договор купли-продажи; расчет задолженности по договору, подписанный продавцом [взыскателем], с указанием реквизитов своего счета; копию уведомления о наличии задолженности, направленного покупателю [должнику], и так далее. Только после этого нотариус совершит исполнительную надпись на копии договора купли-продажи, а на оригинале проставит отметку об этом действии. А затем направит должнику соответствующее извещение. Продавец же имеет право представить исполнительную надпись судебному приставу-испол­нителю и написать заявление о возбуждении исполнительного производства.
“Стоит также иметь в виду, что меры принудительного исполнения применяются приставами по месту жительства должника или местонахождению его имущества. Есть нюанс: в случае с физическими лицами исполнительная надпись может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, с юридическими — в течение одного года”, — уточняет Иван Кашурин.
Так что вариантов обезопасить себя при сделках с недвижимостью достаточно, главное — узнать о них вовремя.