Рынок сам всё отрегулирует

На Ставрополье насчитывается порядка 3 тыс. организаций, занимающихся строительством жилья и социально-культурных объектов. В основном это сектор малого и среднего бизнеса. За 10 месяцев прошлого года в отрасль инвестировано более 42 млрд рублей. Однако в связи с планированием новых законопроектов многие застройщики прогнозируют значительный рост цен. Оправдаются ли их опасения? И что ожидает покупателей недвижимости?

Об этом и многом другом рассказывает заместитель председателя правительства региона — министр строительства Александр Золотарев.
— Александр Евгеньевич, через 3 года в России намерены отказаться от механизма долевого строительства в пользу проектного финансирования с помощью банковских кредитов. Застройщики уже прогнозируют повышение цен в связи с нововведениями. Каковы ваши мнение и прогнозы по этому поводу?
— Уход от долевого строительства — вполне ожидаемый шаг федерального центра. Он сделан для того, чтобы минимизировать серьезные финансовые риски россиян при приобретении жилья. В Ставропольском крае, как и в целом в России, сейчас около 90 процентов жилых домов строится с привлечением дольщиков и соинвесторов. Многие квартиры раскупаются еще на этапе котлована, но гарантий, что жилье будет достроено, не так много. Точнее, их совсем нет.
Понятно, что строительный рынок в нынешнем его виде, даже с учетом зарегулированности со стороны государства, зачастую позволяет “греть руки” не самым добросовестным застройщикам. Уход от долевого строительства позволит отсеять компании с сомнительным финансовым положением, с отсутствием активов и желанием половить рыбу в мутной воде, что, возможно, сначала скажется на стоимости квадратного метра. Во-первых, сокращая риски дольщиков, государство расширяет границы ответственности застройщиков, а стало быть, финансовые риски переходят на их плечи. Во-вторых, я не помню, чтобы хоть одно нововведение в сфере строительства не приводило к подобной реакции строителей. Рынок в любом случае отрегулирует стоимость для конечного потребителя, поэтому пока рано делать прогнозы относительно цены готового жилья.
Что касается того, как будет проходить проектное финансирование, этот вопрос сейчас обсуждается. В 2018 году Внешэкономбанк планирует запустить Фабрики проектного финансирования. Предполагается, что финансироваться будут проекты стоимостью от 3 миллиардов рублей. Также застройщиков планирует финансировать Роскапитал. Пока в пилотном режиме. Процесс перехода будет постепенным, чтобы можно было проследить, насколько успешно внедряется модель проектного финансирования и во сколько в итоге обойдутся деньги банка для бизнеса. Подобные проекты не станут принудительными для застройщиков, участие в новой схеме в переходный период будет добровольным.
В любом случае первый этап включает в себя подготовку необходимых документов, изменение действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм. Он займет I квартал текущего года. К этому времени завершится и подготовка подробной дорожной карты перехода.
— В стране разрабатываются новые стандарты строительства жилья. Опять-таки, не приведет ли их внедрение к повышению стоимости? И что вы думаете о качестве жилой недвижимости в нашем регионе?
— Новые стандарты строительства жилья, безусловно, предполагают рост расходов со стороны застройщиков. Потолки не могут стать выше, а пространство — шире без дополнительных вложений. Соответственно, это скажется и на стоимости. Другой вопрос, насколько нам сегодня нужно дешевое, но некачественное жилье с необустроенной инфраструктурой? Понятно, что, если квартира вырастет по квадратуре, она и стоить будет дороже, но когда-то мы должны войти в стадию цивилизованного рынка жилья.
Например, если на Ставрополье застройщики приучили потребителя, что квартира-студия может уложиться в 19 квадратных метров вместе с балконом и санузлом, это же не значит, что ситуация нормальна. И квартира-студия на самом деле должна быть просторной и иметь хотя бы одну спальню.
— Не секрет, что ряд жилых комплексов архитекторы в свое время метко назвали “гетто”...
— Предлагаю разобраться в терминах, даже если не брать религиозную и национальную геттоизацию в ее историческом понимании. Поговорим о современном употреблении слова. У градостроителей и проектировщиков его понимание связано с возможной маргинализацией населения. И повышенная плотность застройки здесь не играет ключевую роль. А вот отсутствие инфраструктуры, нарушение норм градостроительного регулирования, население, не обеспеченное рабочими местами, — ключевые понятия.
Теперь на Ставрополье жилье, построенное с нарушением норм, просто невозможно сдать в эксплуатацию. Другой вопрос, что на строительном рынке царит жесткая конкуренция и такие вбросы — инструменты информационной атаки одной стороны против другой. К счастью, сегодня никто никого не принуждает жить там, где ему не нравится. И еще. Говоря о плотности застройки, часто вспоминают Юго-Западный район Ставрополя. Так вот, там генеральным планом предусмотрено строительство жилья и создание комфортной коммерческой и социальной инфраструктуры. Но изменения не происходят одномоментно.
— А как заставить застройщиков уделять внимание социальной инфраструктуре, возводя вместе с жилыми домами детские сады и школы?
— Сложный вопрос, который с правовой точки зрения до сих пор не урегулирован. Строительство жилого комплекса не подразумевает обязательного возведения социальных объектов рядом. Другое дело, когда застройщик сам планирует улучшить свои позиции на рынке и позиционирует проект как комплекс с полностью развитой инфраструктурой.
В целом же, если строительство идет на государственной или муниципальной земле, между госорганами и застройщиком заключается договор о развитии застроенных территорий. В нем предусматривается финансирование строительства или реконструкция объектов инженерной, социальной или коммунально-бытовой инфраструктуры. Второй возможный вариант — возложение на застройщика социальной нагрузки — предоставление участка для комплексного освоения. В него может входить возведение детских садов, школ, поликлиник. Все зависит от того, что прописывается в контракте.
Есть еще вариации. Например, реализация инвестиционного контракта, в котором застройщик обязуется профинансировать появление социальных объектов на осваиваемой территории. Опять же, у него нет обязанности строить школы и сады, в рамках контракта он лишь берет на себя финансовую нагрузку по “социалке”. И формальных оснований просто требовать с застройщиков школы и детские сады у государства не имеется.
— Многие эксперты склонны рассматривать развитие малоэтажного строительства как антикризисную меру. Какие крупные проекты вы могли бы выделить в крае?
— Например, “Гармония” в Михайловске: таунхаусы, коттеджи, а теперь еще и особняки. Пожалуй, там сейчас идет самая активная малоэтажная застройка, не считая мелких компаний, которые также возводят одно-, двухэтажные дома в центре Шпаковского района. Стоит отметить, что Михайловск значится в числе лидеров по количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья. Логику можно понять — город давно стал спутником столицы региона.
В последнее время отмечается изменение структуры спроса. Малоэтажное жилье становится более востребованным сразу по нескольким причинам. Оно более экологично, как правило, просторнее, чем квартиры в высотках, часто доступнее по цене.
Но есть ряд проблем. Пожалуй, главная — одна на всю страну — отсутствие инфраструктуры, слаборазвитая транспортная сеть. Ведь комплексная малоэтажная застройка развивается на окраинах, не охваченных коммуникациями территориях. Другая — рентабельность. Она значительно ниже, чем у высотных домов, поэтому окупаются только крупные жилые комплексы, объекты массового строительства. А затраты на инфраструктуру могут составлять до четверти от стоимости квадратного мет­ра жилья. Конечно, куда выгоднее интегрироваться в уже существующий населенный пункт, чем строиться в чистом поле. Но свободные большие территории можно найти как раз в поле, потому что города уже и так довольно плотно застроены.
— Поговорим о коммерческой недвижимости. Есть мнение, что в Ставрополе перенасыщение рынка. Вы с ним согласны?
— Если говорить о Ставрополе, то предложения по коммерческой недвижимости действительно уже переросли спрос, причем не сегодня. Девелоперы начали застройку еще несколько лет назад, не проанализировав рынок, сориентировавшись лишь на актуальную в тот момент потребность в коммерческой недвижимости. В результате торговых площадок больше, чем требуется, и не все они могут развиваться дальше. Начнем с того, что не каждый торговый центр соответствует современным тенденциям. Например, отсутствие нормальной парковки делает из площадки невостребованную территорию, которая может простаивать годами. Неудачная планировка с узкими коридорами и низкими потолками едва ли может привлечь крупных ритейлеров, а именно на них рассчитывают собственники торговой недвижимости. И, конечно, неудобное расположение дает низкий трафик, вследствие чего туда не спешат арендаторы.
И если остановиться на торговой недвижимости, то ее вроде много, но качественной, соответствующей требованиям рынка — крайне мало. То же самое и в сегменте офисной, с той лишь поправкой, что и требования к ней чуть менее строгие. Тем не менее времена, когда на все имелся спрос, невзирая на качество, давно прошли. Сейчас застройщикам надо смотреть на несколько лет вперед, понимать, что станет востребовано рынком в будущем, и уже сегодня строить то, что будет в тренде только завтра.