Ставрополье вошло в двадцатку лучших регионов страны по уровню доступности покупки недвижимости с помощью ипотечных кредитов. За прошлый год банки выдали населению края 10,7 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 12,8 млрд рублей. О популярности жилищных кредитов говорит и тот факт, что в нынешнем году в Ставрополе был открыт специальный Ипотечный центр, созданный при краевом Управлении Росреестра.

Между тем, как показывает статистика обращений читателей “СБ”, у многих потенциальных заемщиков остается масса вопросов, касающихся процедуры оформления жилья по ипотеке. Ответы на некоторые из них — в нашем материале.
Обозначим сразу: нюансов при оформлении ипотечного кредита может возникнуть множество, например, применяется ли материнский капитал, участвуют в сделке юридические лица и так далее. Поэтому за основу возьмем самую простую ситуацию: заемщик с некоей суммой средств для первоначального взноса решил приобрести в кредит квартиру на первичном рынке недвижимости.
С чего начать? Как ни банально, с оценки своих возможностей. Для этого надо рассчитать хотя бы примерный размер ежемесячных выплат по кредиту. В Интернете существует множество ипотечных калькуляторов, которые в соответствии с заданными параметрами выведут приблизительную сумму. Следующий шаг — выбор банка, который предоставит наиболее подходящие условия. Однако здесь следует учесть тот факт, что у большинства организаций достаточно строгие требования относительно приобретаемого жилья: этажности, года постройки, применяемых стройматериалов.
Например, есть компании, которые не выдают займ, если дом старше 30 лет, квартира располагается на первом или последнем этаже и так далее. Логика простая: в течение всего срока ипотеки, который обычно длится не один год, объект должен сохранять свою ликвидность. Именно поэтому некоторые банки подчас отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями, с износом более 60% и так далее. Но опять-таки другие финансовые организации в Ставрополе спокойно дают займы на покупку жилья и в старом фонде с частичными удобствами. Проще всего ситуация обстоит с новостройками: крупные застройщики еще на начальной стадии возведения объекта уже сотрудничают с банками.
Для подачи заявки, как правило, требуется документ, удостоверяющий личность [обычно им является паспорт], и справка, подтверждающая доходы. Здесь подходы тоже разнятся. В одних организациях деньги дадут только заемщикам с “белой” зарплатой, предоставляющим справку по форме 2 НДФЛ, в других примут и с так называемой справкой по форме банка. Она используется, если на предприятии не все средства выплачиваются в виде официального заработка, облагаемого подоходным налогом. Тогда руководитель на бланке компании заверяет фактический доход потенциального заемщика. Важный момент: когда человек состоит в официально зарегистрированном браке, супруг становится созаемщиком, если другое не прописано в брачном договоре.
Итак, будем считать, что одобрение банка получено и можно уже приступать к поиску квартиры своей мечты. Стоит заметить, что потребуется уложиться в определенный срок, обычно до 4 месяцев. Стандартный пакет документов, которые потом потребуются, включает в себя заключение независимого эксперта об оценочной стоимости объекта недвижимости, свидетельство о регистрации права собственности продавца, документ, являющийся основанием возникновения права собственности [договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации], кадастровый, технический паспорта, выписка из ЕГРП, а также паспорт продавца. При наличии у участников сделки официальных супругов понадобятся нотариально оформленные согласия последних на покупку или продажу объекта. Но даже если паспорт чист, все равно придется посетить нотариуса, чтобы удостоверить заявление о том, что вы в браке не состоите.
Также нужно составить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны основные условия сделки [образец выдается на месте]. Если все документы оказались верно оформленными, к жилью нареканий не возникло, банк подготовит кредитное соглашение и закладную на объект недвижимости. И уже с ними участники сделки отправляются регистрировать переход права собственности по договору купли-продажи. Сейчас в Ставрополе это можно сделать как непосредственно в самом Управлении Росреестра по СК на ул. Комсомольской, так и в отделе регистрации ипотеки ведомства на ул. Мира. Кстати, записаться лучше заранее, можно как по телефону, так и через портал госуслуг Росреестра, ведь время приема документов составляет не менее получаса.
“Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа можно найти на сайте нашего Управления, — объясняет начальник отдела Елена Потапова. — Говоря официальным языком, этот документ представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. И очень важно в нем правильно указать предмет ипотеки. Так, должны присутствовать наименование объекта, вид [квартира, комната, домо­владение, земельный участок и прочее], площадь и местонахождение в точном соответствии с данными из ЕГРП [свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки]. Еще обозначаются и такие индивидуальные признаки, как количество комнат в квартире, этажей в доме и так далее”.
По словам Елены Потаповой, пакет документов, предоставляемый для госрегистрации перехода права собственности с привлечением кредитных средств, не особо отличается от банковского: документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, экспертное заключение независимого эксперта об оценочной стоимости объекта, если продавец состоит в браке, то согласие супруга на продажу недвижимости. А когда собственниками квартиры являются несовершеннолетние или недееспособные граждане, то потребуются соответствующие разрешения от органов опеки и попечительства. “Но большую часть этих документов для заявителей мы заказываем самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия”, — говорит начальник отдела.
Регистрация прав собственности происходит в течение 5 рабочих дней. И уже с полученным розовым свидетельством участники ипотечной сделки возвращаются в банк, который перечисляет кредитные средства на счет продавца недвижимости.
“Пока квартира находится под обременением с ипотекой, без согласия кредитора ее нельзя продать, произвести реконструкцию или перепланировку, — говорит Елена Потапова. — И, конечно, один из основных вопросов: как после полной выплаты кредита снять обременение? Если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий госрегистрацию прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки. Владельцу квартиры на третий день после приема документов выдается новое свидетельство о праве собственности уже без записи об обременении”.
Что может стать причиной отказа в регистрации перехода права по договору купли-продажи? “Например, наличие ареста [запрета] на продажу квартиры. Случается, что, пока рассматриваются документы в банке или после сдачи их в Управление, на стадии рассмотрения правовой экспертизы поступает постановление от судебного пристава-исполнителя, — комментирует Елена Потапова. — Поэтому мы рекомендуем гражданам на день сдачи документов на регистрацию получить информацию из ЕГРП в виде выписки об объекте недвижимости, где будут содержаться сведения о наличии или отсутствии ареста [запрета]”.
И последний момент. Как лучше оформлять документы: самостоятельно или обратиться к юристам? Уже упоминалось, что образец основного договора есть на сайте краевого Управления Росреестра, а предварительный выдает банк. За оформление “под ключ”, включающее обращение к экспертам и заполнение договоров, ставропольские риелторские компании берут 18-20 тыс. рублей. Фактические расходы составляют 3-4,5 тыс. за работу экспертов-оценщиков и 1 тыс. руб. госпошлины в Росреестре.

Анна Учаева